相続開始後でも行える節税対策！小規模宅地等の特例とは？

相続税を減らせる制度

相続税が掛かるか否かは、相続財産の総額が基礎控除額を上回るかどうかによります。

相続財産の総額が基礎控除額を超えなければ、相続人の間で財産をどのように分割しても相続税は発生しません。

さらに、相続税には様々な税額控除や特例があり、それらの適用を受けられれば、相続財産の総額が基礎控除額を超えても相続税を納めなくて良い場合もあります。

尚、相続財産の総額が基礎控除額よりも少なければ相続税は掛からないので、相続税の申告は不要です。

しかし、一定の税額控除や特例を利用する場合は、納税額はなくても申告が必要です。

小規模宅地等の特例

相続税の負担を大きく減らす効果があるのが、居住用の宅地や事業用の宅地を対象にした「小規模宅地等の特例」です。

亡くなった人が住んでいた土地や、事業を行なっていた土地に、高額の相続税が掛かってしまうと、同居していた家族が住むところを失ったり、生活手段がなくなったりして困ることがあります。

この特例の適用の仕方によって、課税価格が大きく変わってきます。

先ずは制度の内容をよく知っておきましょう。

対象となる宅地

特例の対象となる宅地には、大きく分けて「居住用宅地」と「事業用宅地」の2種類があります。

いずれも、被相続人又は被相続人と生計を一にしていた親族が「居住用」又は「事業用」として使用していたものが対象です。

また、その宅地の上に建物や構築物があることが条件です。

尚、ここで言う事業には、事業規模に至らない「不動産の貸付け」なども対象になります。

特例を受けられる人

この特例を受けられる人は、その宅地を相続や遺贈によって取得した人です。

相続人或いは親族であるかどうかは問いません。

対象面積と減額割合

評価減の対象となる面積は、居住用宅地・事業用宅地の別で異なります。

減額割合は居住用、事業用共に80％減ですが、不動産貸付用宅地は50％減となっています。

宅地の種類	適用面積	減額割合
特定居住用宅地	330㎡	80％
特定事業用宅地	400㎡	80％
特定同族会社事業用宅地	400㎡	80％
不動産貸付用宅地	200㎡	50％

居住用と事業用はそれぞれの上限面積まで併用でき、最大730㎡(330㎡＋400㎡)が減額の対象となります。

居住用と貸付用、事業用と貸付用を組み合わせる場合は「適用面積の調整」が必要になりますが、複数の不動産を保有している人にとって、居住用以外の土地でも評価減が受けられるのは大きなメリットと言えます。

特定居住用宅地

特例の対象となる宅地を取得した人が、次の①～④に該当する場合は、「特定居住用宅地」として「330㎡までの部分が80％引き」になります。

①配偶者

先ず、被相続人が居住していた自宅の土地ですが、配偶者であれば無条件で特例を適用できます。

330㎡(百坪)までは、相続時の評価額が1億円の土地でも、2,000万円で済むわけです。

②同居親族

被相続人と同居していた親族がその敷地を取得し、申告期限まで居住かつ所有している場合に適用されます。

例えば、同居していた子供が自宅を相続し、そのまま住み続ける場合などです。

③3年借家住まいの別居親族

被相続人に配偶者や同居していた法定相続人がいない場合は、別居の親族が取得した場合も80％引きになります。

例えば、母が既に死亡し、一人暮らしをしていた父の自宅を、マイホームを持っていない子供が相続した場合などです。

④生計を一にする親族

被相続人と生計を一にする親族が居住していた宅地を、その親族が取得し、申告期限まで引き続き居住かつ所有する場合です。

例えば、父親の土地に子供が家を建てて住み、遺産分割でその敷地を相続するといったことがよくありますが、このようなケースが該当します。

特定事業用宅地

被相続人が経営していた店や工場などの事業用の土地も、相続人が引き続き事業を営む場合は400㎡まで80％の減額に。

また、被相続人個人の事業用の宅地だけでなく、被相続人がオーナー社長である同族会社などが使用していた宅地で、一定の要件を満たす場合も、「特定同族会社事業用宅地」として「80％引き」の適用を受けられます。

経営していた賃貸アパートなどの土地も、相続人が賃貸経営を引き継げば、200㎡まで50％の減額です。

尚、特定事業用宅地及び貸付事業用宅地の対象として、相続開始前3年以内に事業として用いられるようになった宅地は特例の適用外となります(一部例外あり)。

宅地の併用

これまでの相続税制では、自宅の敷地と工場や店舗など事業用宅地に関しては、80％減額されるのは合計で最大400㎡でした。

例えば、240㎡の自宅と400㎡の工場を持つ中小企業の社長さんが亡くなった場合、もし両者の不動産価格が同じなら、400㎡の工場の分だけが80％減額適用となり、自宅の敷地は100％の評価で相続税を計算しなければならなかったのです。

これでは、自営業、中小企業を営む人が配偶者や子に事業継承するのが非常に難しくなります。

例えば、200㎡の自宅と300㎡の店舗を持つ自営業者が亡くなった場合、1㎡当たりの地価がいずれも40万円だとすると、特例を受けない時の相続税評価額は2億円。

2014年までは、そのうち400㎡が8割減額されるため、相続税評価額を「400㎡×40万円×80％＝1億2,800万円」減らして、総額7,200万円にできました。

それが2015年以降は両方併せて730㎡まで減額対象が広がったことで、自宅、店舗を併せて500㎡全てが80％減額となり、土地全体の評価額を4,000万円まで減らせるようになったのです。

特例の活用ポイント

この特例を十二分に活用しようという場合、先ず考え付くのは、親の自宅を相続する予定の子供が同居することでしょう。

こうすれば80％引きの要件を満たすことはできます。

申告期限まで売却しない

居住用宅地を80％減とするには、配偶者が取得する場合を除き、申告期限まで所有していることが要件になります。

従って、取得後にその宅地を売却する予定があっても、少なくとも申告期限までの10か月間は所有を続けるのが賢明です。

尚、事業用宅地の80％減の適用についても、申告期限までの事業の継続と宅地の保有が要件になります。

特例の適用を受ける予定の宅地については申告期限まで売却しないようにしましょう。

申告期限までに分割する

但し、特例の適用を受けずに申告した後、次のいずれかに該当するようになった時は特例を受けることができます。

以上の場合は、遺産分割後「4か月以内」に「更正の請求」が必要です。

申告期限まで事業を継続する

特定事業用宅地等に該当する場合には、申告期限までその事業を継続しているか否かがポイントです。

将来、転業や廃業の予定があるとしても、すぐに実行に移すのではなく、少なくとも申告期限までは続けるのが得策です。

小規模宅地等の特例にまつわるQ&A

被相続人と同居していた子供が、親の相続時には単身赴任中のため、親と同居していなかったとしても、その妻や子供が家に残り、親と同居していた場合には、特例の適用を受けられます。

家族全員が転勤先に転居していた場合には、同居親族ではなくなるため、特例の適用を受けられません。

但し、その場合でも、他に配偶者や被相続人と同居していた親族がいない場合には、転勤中の子供が「別居親族」として、特例の適用を受けられます。

近年では建物が構造上区分された、いわゆる「二世帯住宅」が増えています。

従来は玄関が別々で、内部の行き来ができないような「完全分離型の二世帯住宅」は、原則として特例の適用を受けられませんでした。

しかし、2014年の税制改正により、そのような二世帯住宅でも「親子が一緒に同居している」と考えて、敷地全体が特例の対象となるよう、要件が緩和されました。

但し、建物を敢えて「区分所有登記」している場合には、同居しているとは考えないため、特例の適用を受けられません。

親子別々の家に住んでいる場合には、親子は同居していないため、特例の適用を受けられません。

但し、別居でも親子が「生計を一」にしていた場合は、親ではなく子供の家の敷地部分について、特例の適用を受けられます。

生計を一にするとは、お財布の主たる部分を一緒にしているということです。

別々に住んでいる場合なら、例えば財産や収入のない子供・孫の生活費を、親や祖父母が負担している、又はその逆の場合を言います。

2014年の税制改正で、老人ホームに入居していた場合についての取り扱いが明確化され、適用を受けられるケースが増えました。

被相続人が老人ホームへ入所しても、被相続人の配偶者や、老人ホームに入る前から一緒に住んでいた親族が自宅に住み続けた場合は、特例の適用を受けられます。

自宅部分、賃貸部分それぞれの要件を満たした上で、建物の床面積割合で按分すれば、限度面積まで自宅部分は80％減額となり、賃貸部分は50％減額になります。

但し、空き家の部分には軽減措置は適用されません。

親と別居していた子供が既にマイホームを「保有」していても、被相続人である親の相続開始前3年以内に、子供や、子供の配偶者のマイホームに「居住」していなければ、特例の適用を受けられることになっています。

但し、被相続人に、配偶者や同居していた親族がいる場合には、別居していた親族はそもそも対象になりません。

小規模宅地等の特例は「建物や構造物の敷地」であることが適用要件の一つです。

ですから、敷地をロープなどで区切っただけの「青空駐車場」では利用できません。

但し、アスファルト舗装がしてある、或いは屋根、フェンスやブロックなどが施されているような場合は、貸付事業用宅地として50％の減額が認められます。

配偶者の税額軽減

配偶者については、被相続人の財産形成に寄与していることや、被相続人死亡後の生活保障面などが考慮され、税額が大幅に軽減される特例があります。

これにより、配偶者が取得した遺産額のうち次のどちらか多い金額までは、相続税が掛からないことになっています。

• 配偶者の法定相続分の相当額
• 1億6,000万円

－ 配偶者の税額軽減の求め方 －

この特例により軽減される税額は、👇の算式で計算します。

①課税価格の合計額×配偶者の法定相続分(1億6,000万円未満 ➡ 1億6,000万円)
②配偶者の課税価格

但し、あまり配偶者に財産を偏らせてしまうと、二次相続時(配偶者の相続時)の子供の負担が大きくなり、一次・二次を通じた相続税額が却って増えてしまうことがあります。

相続税は、二次相続まで視野に入れて考えることが大切です。

まとめ

小規模宅地等の特例は、相続税の課税により、相続人が生活の基盤や事業の基盤を失うことがないよう、自宅の敷地や事業用の敷地については、一定の要件の下、評価額を減額できるという制度です。

最大で80％も評価額を下げることができるので、大きな節税に結び付きます。

小規模宅地等の特例となる宅地は、被相続人の居住用の宅地の他、事業用の宅地など4種類あり、相続人が居住や事業を続ける場合に、一定の面積まで評価額が80％又は50％減額されます。

但し、自宅兼賃貸マンションなどの場合は、利用状況に応じ面積比で按分して減額割合を計算します。

－ 小規模宅地等の種類と減額の割合 －

宅地の種類	限度面積	減額の割合
特定居住用宅地等	330㎡	80％
特定事業用宅地等	400㎡	80％
特定同族会社事業用宅地等	400㎡	80％
貸付事業用宅地等	200㎡	50％

例えば、特定居住用宅地の場合、配偶者がこの制度を利用するには、細かい要件はありません。

配偶者以外の親族の場合は、「相続税の申告時期まで宅地を所有し続ける」などの要件があります。

－ 特定居住用宅地等 －

• 配偶者が取得した場合
  ・無条件で適用
  ・相続税の申告期限前に売却しても適用可能です

• 被相続人と同居していた親族が取得した場合
  ・相続税の申告期限までその土地に住み続け、所有していること
  ・住民票が別でも同居の実態があれば適用可能ですが、税務署からの説明を求められることがあります
  ・二世帯住宅の場合、区分登記がされていなければ適用可能です

• 家なき子が取得した場合
  ・被相続人に配偶者がおらず、かつ同居親族もいない場合に適用されることがあります
  ・相続開始前3年間、持ち家に住んでいないこと

－ 特定事業用宅地等・特定同族会社事業用宅地等 －

• 相続人がその事業を引き継ぎ、申告期限まで営業を継続し、かつ宅地を所有していること
• 相続開始前3年以内に事業の用に供された宅地等には適用制限があります (一部例外あり)

－ 貸付事業用宅地等 －

• 相続人がその事業を引き継ぎ、申告期限まで営業を継続し、かつ宅地を所有していること
• 相続開始前3年以内に新規で開始した貸付事業用の土地は原則として適用対象外です

自宅と事業用の宅地がそれぞれあるなど、特例の対象となる宅地が複数ある場合は、限度面積以内なら組み合わせて利用することも可能です。

特定居住用宅地と特定事業用宅地の組み合わせなら「上限730㎡」までこの制度を利用できるので、事業承継がある場合などは、特にメリットが大きいと言えます。

また、複数の宅地がある場合には、どの宅地とどの宅地で特例を適用するかによっても節税効果が変わります。

小規模宅地等の特例は節税額が大きいだけに、特例が利用できるよう「生前から準備」しておくことも検討すべきでしょう。

例えば、二世帯での同居、或いは郊外の広い敷地に建つ自宅から都心の坪単価の高い場所に引っ越す方法もあります。

都心の立地の良い場所に住み替えれば、相続後に売りやすい、貸しやすいというメリットがあります。

特例を使い低い評価額で相続した不動産を申告期限まで所有した後、相続時より高値で売ることも可能です。

居住用宅地は330㎡まで、事業用宅地は400㎡までの面積が減額の対象です。

これらを両方利用すると最大730㎡の宅地で評価額を80％減額できます。

貸付用宅地がある場合は注意が必要です。

居住用宅地や事業用宅地と併用する時には、それぞれの限度面積をめいっぱい使えるわけではなく「調整」が必要です。

また、特例を受ける場合は、相続税の納税があってもなくても「申告」が必要です。

相続税の申告期限までに「遺産分割協議」を済ませておく必要があります。

申告を忘れると特例が利用できない場合があるので注意して下さい。

建物の評価額は、毎年6月頃に市区町村から送られてくる「固定資産税の評価額」が相続税でも使われています。

相続税は故人が亡くなって相続が発生してから「10か月以内」に支払う必要があります。

しかし、10か月というタイムリミットまでに土地を売却して現金を用意するのは至難の業。

最後までお読みいただき、ありがとうございました。