住宅ローンをどうする？見直しの方法を具体的に解説！

住宅ローンの見直し

もしかしたら、リタイア後に住宅ローンが残っている人も多いのではないでしょうか。

たいていの場合、十分な年金を受け取ることはできませんから、住宅ローンの返済が大きな負担となります。

住宅ローンを組んだ人は、何歳で完済するかをよく覚えているでしょう。

例えば、35歳で住宅を買って35年返済のローンを組んだ場合、完済するのは70歳。

最も、多くの人はリタイア後もずっと返済し続ける考えはなく、退職金で一括返済するつもりで借りたのではないでしょうか。

最近は、定年退職時に住宅ローンが1,000万円以上も残っている人は珍しくありません。

退職金で一括返済するつもりといっても、現在の50代は60歳から年金を満額受け取れない世代です。

年金が満額支給されるまでの暮らしのためにも、退職金は手を付けずに取っておきたいところです。

そのためには、第一線で働く50代のうちに、住宅ローンを全額返済するための戦略が必要となります。

見直し前の準備

住宅ローンを見直すためには、先ず自分の住宅ローンの中身をしっかり確認することから始めましょう。

最初に、ローンの返済予定表を手元に用意して下さい。

次に、現在の金利、60歳時点のローン残高、完済年齢を確認して下さい。

確認方法は、借りている住宅ローンの金利タイプによって異なります。

金利がずっと変わらない「全期間固定金利」で借りている人なら、返済予定表に完済までのローン残高の推移が載っていますから、60歳時点の残高はすぐ確認できます。

一方、半年ごとに金利の見直しがある「変動金利」や、当初一定期間の金利が固定される「固定金利選択型」で借りている場合は、返済予定表を見ても、金利が確定しているところまでしかローン残高の推移が分かりません。

このため、60歳時点の残高の目安を知るには、借入先の銀行に試算を依頼する必要があります。

住宅ローンを見直す方法には、同じ銀行で金利タイプを変更する「切り換え」、別の銀行で新たにローンを借り入れる「借り換え」、予定より前倒しでローンを返す「繰り上げ返済」があります。

詳しくは下記で説明します。

借り換え

現在の借入先とは別の銀行で金利が低いローンを借り入れ、元のローンを完済する方法です。

借り換えによってどのくらいトータルの返済額が減るのかは、金利差や残りの返済期間にもよりますが、今すぐ借り換えを検討すべきなのは、

• 50代前半の人
• 金利差0.5%以上
• ローン金利が2.5%以上
• ローン残高が1,000万円以上
• ローン残存期間が10年以上

の人です。

自分が当てはまり、返済中のローンの金利が高いことに気が付いた場合、現在の借入先の銀行とは別の銀行に行き、借り換えの試算を頼みましょう。

借り換えで金利が安くなると、返済期間が同じでも、今より返済額を下げることができます。

しかし、60歳までに住宅ローンを完済するのが50代の目標になりますから、現在のローンより返済期間を短くした場合を試算してもらって下さい。

60歳完済、63歳完済、65歳完済などの試算条件を出すと良いでしょう。

借り換える場合、金利が最も重要なポイントです。

通常の銀行と比べて金利が低いのは、インターネット専業の銀行です。

借り換えの際には、金利が半年ごとに見直される「変動金利」にするか、最後まで金利が変わらない「固定金利」にするかで、迷うかもしれません。

どの銀行も変動金利が一番低く設定されているのですが、経済の動向によって今後、上昇するか下落するか分かりません。

下落すれば毎月の返済額は減りますが、もし上昇したら増えてしまいます。

50代で借り換えをする場合、返済額が経済動向次第で変わってしまう変動金利より、固定金利を選ぶのが無難と言えるでしょう。

繰り上げ返済

繰り上げ返済とは、毎月の決まった返済以外に自己資金でローンを返済する方法です。

通常の返済額に加え、まとまった資金を元金の返済に充てることで、その元金に対応する利息の支払いを節約する効果があります。

長く借りるほど利息は増えるわけですから、少しでも早めに返して利息を少なくするのです。

繰り上げ返済にはルールがあります。

大前提として、利息の支払いを少しでも減らすためになるべく早い時期、余裕があるなら今すぐ実行することです。

そして、複数のローンを組んでいる場合、期間が長いローン、残高が多いローン、金利が高いローンから返していくのがセオリーです。

一度繰り上げ返済に充てたお金は戻ってきません。

繰り上げ返済実行後に、教育資金などの大きな出費が必要となり、住宅ローンの返済が難しくなったら本末転倒です。

また、住宅ローンの金利よりも高い金利で資産運用できるなら、住宅ローン返済にお金を回すよりも資産運用の元手を増やした方が有利でしょう。

住宅ローンを見直す方法には、より低金利の住宅ローンへの「借り換え」もあります。

借り換え手数料を加味しても、利息負担を大きく減らすことが可能かもしれません。

繰り上げ返済の種類

ローン残高を全て返済する「一括繰り上げ返済」と、一部のみを返済する「一部繰り上げ返済」があります。

一括繰り上げ返済は、将来掛かる利息を支払うことなくローンを返し終えるメリットがあり、一部繰り上げ返済でも、全てが元金の返済に充てられるため、高い利息軽減効果が得られます。

最近は会社員で早期退職制度を利用した人などが一括繰り上げ返済を行なっているケースが多いようです。

「一括繰り上げ返済は不安だが、ローンの負担を少なくしたい」という場合、ローン残高の一部を返済する一部繰り上げ返済があります。

そして、一部繰り上げ返済には、毎月の返済額を変えずに返済期間を短縮する「期間短縮型」と、返済期間を変えずに毎月の返済額を軽減する「返済額軽減型」の二つがあります。

一部繰り上げ返済の期間短縮型を選ぶと、毎月の返済額は変わりませんが、トータルの返済期間が短くなります。

返済額軽減型を選ぶと、トータルの返済期間は変わらず、毎月の返済額が減ります。

軽減される金額は期間短縮型の方が上ですが、現在の毎月の家計を楽にしたいという時には「返済額軽減型」を選ぶと良いでしょう。

一部繰り上げ返済の金額は1回当たり100万円前後が一般的ですが、数十万円でも可能です。

金利交渉

例えば、3年固定で住宅ローンを借りている人は、当初の3年間は大幅な金利割引がありますが、4年目以降は金利割引の幅が縮小され、適用金利が当初より上がる契約になっていることが考えられます。

このような場合に、割引幅を大きくしてほしいと依頼するのが金利交渉です。

借り換えと金利交渉は、それぞれ一長一短があります。

また、銀行にとって金利交渉に応じることは、当初のルール(契約)を変更することですから、断っても良いわけです。

尚、交渉の際に「返済が苦しいから」「生活が厳しいから」というのはNG。

これまできちんと返済し、今後も返済してくれそうな人にだけ交渉に応じる傾向があるからです。

最終的には、それぞれのコスト、掛かる手間、見直し後のプランの使い勝手などを総合的に見て決断しましょう。

まとめ

家計の支出で大きな割合を占めることが多い住宅ローンの返済。

もちろん完済は早いほど良いのですが、遅くとも「完済時の年齢＝あなたがリタイアしたい年齢」にすべきです。

あなたが会社員なら、定年と同時期か、どんなに遅くとも「年金の支給が始まる65歳」までにはできるだけ早く返済が終わるようにしましょう。

見直しの方法には二つあります。

住宅ローンの「借り換え」と「繰り上げ返済」です。

先ず、借り換えをした方が良いのはどんな人でしょうか。

50代前半でローン金利が2.5%以上の人はもちろん、現在金融機関が提示している金利との差が0.5%以上なら、借り換えを検討する余地は十分にあります。

通常は金利差1%以上が効果的と言われていますが、0.5%でも数十万円以上の節約効果が期待できるのです。

金利差が0.5%より少なくても、残高が1千万円以上、且つ残存期間が10年以上なら、やはり得するケースがあります。

• ローン金利が2.5%以上
• 金利差0.5%以上
• ローン残高1,000万円以上
• 残存期間10年以上

二つ以上当てはまれば、借り換えを検討しましょう。

繰り上げ返済とは、文字通り「返済を繰り上げる(当初の予定より早めに返す)」という意味です。

繰り上げ返済をした資金は、全て元金に充てられます。

このため、元々支払う予定だった利息を払わなくて済む仕組みになっています。

一括で返済する「全額繰り上げ返済」、一部だけ資金を投入する「一部繰り上げ返済」があります。

一部繰り上げ返済には、毎月の返済額を少なくする「返済額軽減型」もありますが、50代が利用すべきなのは、返済期間を短くする「期間短縮型」と覚えておきましょう。

最後までお読みいただき、ありがとうございました。