不動産に掛かる税金の種類と主な手続き

不動産に掛かる税金

税金は複雑で難しそう…。

そんな印象は誰もが抱くことです。

しかし、不動産を所有するだけでも税金が課せられます。

一般的に高額な財産である不動産を取得するというのは、多額なお金や価値が移動することになり、そこには様々な税金が課せられます。

契約書作成時に「印紙税」、登記には「登録免許税」、不動産を買う(建てる)時に消費税、不動産を取得した時には「不動産取得税」が掛かります。

家族などに引き継ぐ際は贈与税、相続税についてもきちんと理解し、税金分を考慮しておくことが不可欠です。

購入・取得時に掛かる税金

不動産を購入したり取得する時は、様々な税金が掛かります。

事前に何に幾らぐらい掛かるかを知っておくと安心です。

例えば、不動産の取引では、契約時に印紙税が掛かります。

具体的には、購入時に「不動産売買契約書」、新築や増改築工事では「建設請負契約書」、住宅ローンの借り入れで「金銭消費貸借契約書」を交わしますが、これらの契約書の作成時に印紙税を納めます。

税額は契約書に記載された金額によって決まります。

登録免許税は土地・建物の登記に掛かる税金。

また、不動産を売買で取得したり新築したりした時は、土地と建物に対して不動産取得税が課税されます。

不動産の売買では土地部分については非課税ですが、建物部分に消費税が掛かります。

印紙税

不動産を買ったとき、最初に関わる税金は「印紙税」です。

土地や建物を買う時の「不動産売買契約書」や、建物を建てる時に建築業者と交わす「建築請負契約書」には、収入印紙を貼ります。

その印紙に印鑑を押すか、署名をすると印紙税を納めたことになります。

不動産の譲渡に関する契約書のうち、記載金額が10万円を超えるもので、2014年4月1日から2027年3月31日までの間に作成されるものは租税特別措置法により印紙税の軽減措置が講じられ、税率が引き下げられています。

これらの契約書に該当すれば、土地・建物の売買の当初に作成される契約書のほか、売買金額の変更等の際に作成される変更契約書や補充契約書等についても軽減措置の対象となります。

登録免許税

不動産の登記をする時に掛かる税金が「登録免許税」です。

不動産の所有者をはっきりさせるために「不動産登記簿」があります。

登録免許税は、言わば「不動産登記簿に自分の名前を載せてもらうための代金」のようなもの。

不動産の所有権に関わる無用なトラブルを避けるためにも、所有権の保存登記、移転登記はきちんとしておくべきです。

税率はどういう種類の登記をするかで変わります。

固定資産税評価額は毎年1月1日現在の不動産の価格なので、その年に新築した建物には固定資産税評価額がありません。

このような場合、法務局が定める「新築建物課税標準価格認定基準表」に基づいて算出されます。

この基準表は、構造や床面積に応じて1㎡当たりの価格が定められており、これを用いて計算します。

この基準は、建物が所在する各都道府県の法務局と税務署が協力して決定しています。

不動産取得税

不動産取得税は、土地や家屋を取得した際に一度だけ課せられる地方税(都道府県税)です。

売買、贈与、交換、新築、増築、改築など、有償・無償、登記の有無に関わらず「不動産を取得した個人や法人」が対象となります。

中古住宅でも、軽減措置が適用される場合があります。

軽減措置の適用を受けるためには、都道府県が定める所定の窓口で申告手続きが必要です。

不動産を取得した日から原則として60日以内(自治体によって異なる場合あり)に、取得した不動産の所在地を管轄する都道府県税事務所に申告します。

消費税

建物を建てる時や店舗の貸し付けには消費税が掛かりますが、土地の売買や賃貸住宅の貸し付けには消費税は掛かりません。

土地は「消費されるものではない」という考え方に基づいています。

従って、土地付きの一戸建てやマンションを買った時は、その値段のうち「建物部分」だけに消費税が掛かります。

借主が事業目的で店舗や事務所、倉庫などを借りる場合、そのような建物の貸し付けには消費税が掛かります。

しかし、借主が居住目的で賃貸住宅やマンションなどを借りる場合、そのような建物の貸し付けには消費税が掛かりません。

土地の貸し付けは、原則として消費税の課税対象外です。

保有・所有時に掛かる税金

不動産を保有していると、固定資産税と都市計画税が掛かります。

固定資産税は、土地、家屋、償却資産の所有者に課せられる地方税です。

毎年1月1日時点の土地・建物の所有者が納税義務者です。

税収の使い道に特定の制限がなく、市町村の様々な行政サービスに使われます。

都市計画税は、市街化区域内にある土地や家屋の所有者に課せられる税金です。

毎年1月1日時点の所有者が納税義務者となります。

固定資産税とは異なり、都市計画事業や土地区画整理事業など、特定の事業の財源として使われます。

固定資産税と都市計画税の税額のベースとなるのは、「固定資産税評価額」です。

固定資産税評価額は、土地や家屋などの固定資産の価値を、市町村(東京23区内は東京都)が「固定資産評価基準」に基づいて個別に決定するものです。

この評価額は、時価の約70％程度に設定されており、3年に一度見直されます。

これらの税金は、それぞれ以下の計算式で算出されます。

※実際は市町村が条例で定めます。

－ 住宅用地の特例 －

2017年度の税制改正により、タワーマンション(高さ60ｍを超える新築の居住用超高層建築物)の固定資産税と都市計画税の計算方法が見直されました。

改正後は、マンション全体の固定資産税額を算出する際に、各住戸の専有床面積に「階層別専有床面積補正率」を乗じて按分する方式になりました。

これにより若干ですが、高層階ほど増税、低層階は減税になります。

この改正は、2018年4月1日以降に新築されたタワーマンションに適用されます。

そのため、2017年1月2日以降に完成した高さ60ｍを超えるマンションのうち、2017年3月31日以前に売買契約が締結された住戸があるマンションは対象外となります。

固定資産税は、毎年1月1日時点の土地や家屋などの所有者に対し、市町村から納税通知書が送付されます。

支払いは年4回に分けて行うのが一般的で、一括で支払うことも可能です。

固定資産税の支払い方法には、現金納付、口座振替、クレジットカード、電子マネー、スマートフォン決済アプリ、ペイジーなど、様々な方法があります。

農地の固定資産税

農地に対する固定資産税は、その農地がどの区域にあるかによって異なります。

市街化調整区域の農地は、純粋な農地として固定資産税が非常に安いのに対し、三大都市圏の特定市の市街化区域にある農地は「宅地並み課税」とされており、固定資産税が遥かに高いのです。

しかし、それらの区域内でも生産緑地の指定を受けた農地の固定資産税は、純粋な農地と見なされ「農地課税」となります。

償却資産に対する固定資産税

固定資産税は土地や家屋だけでなく、事業のために使われている構築物や器具、備品などの償却資産にも掛かります。

例えば、機械設備、パソコンなどの備品、看板、飛行機、船などが該当します。

償却資産の申告は、その資産が所在する市町村の役所へ行います。

東京23区の場合は、都税事務所が申告先となります。

複数の市町村に償却資産を所有している場合は、それぞれの所在地ごとに申告が必要です。

償却資産の申告期限は、毎年1月31日です。

提出期限が土日祝日の場合は、翌開庁日が期限となります。

不動産を貸し付けた時に掛かる税金

賃貸アパートや賃貸マンションを経営していたり、実家を賃貸住宅として貸したりしていると、毎月家賃や管理費が入ってきます。

土地だけを貸している場合も賃料が入ってきますが、それらは「不動産所得」となり、毎年確定申告が必要になります。

家賃などの収入が全額不動産所得になるわけではありません。

👇のように必要経費を差し引くことができます。

必要経費には、固定資産税や都市計画税、火災保険料、ローンの利息、広告費・宣伝費など様々なものがあります。

給与収入など、他に所得がある時は、不動産所得と合算し、所得控除を差し引いて、課税所得を出します。

この課税所得に、所得税率を掛けて速算控除額を引くと、所得税額が求められます。

住民税も同様の仕組みで求められます。

反対に不動産所得が多い場合は、毎年の所得税と住民税は高くなります。

また、一定の規模以上で賃貸経営をしたり、駐車場経営をしている人に対しては、都道府県の「個人事業税」が掛かることもあることに注意しましょう。

賃貸経営をすると、土地や家屋の相続税評価額が低くなり、小規模宅地等の特例で更に減額になることもあります。

不動産を売却した時に掛かる税金

不動産を売却する際に、所有していた期間に値上がりしていた場合、その利益に対して税金が掛かります。

短期間で得た利益には重い税金を課し、長い時間に積み重ねられた値上がりに対しては税金を軽くするために、他の所得とは区別して譲渡所得用の税率が使われます(分離課税)。

譲渡所得には特例が用意されており、どう適用するかで税金が大きく変わります。

課税譲渡所得を求めたら、所得税・住民税のそれぞれの税率を掛けて税額を算出。

売却した不動産の保有期間が5年超と5年以下で税率が異なり、前者の方が税率が低め。

さらにマイホームで10年以上保有していた場合は、これより低い税率が適用されます。

マイホームを売却する際には、一定の条件を満たすと3,000万円の特別控除が使え、売却益が3,000万円までなら、譲渡所得税は実質ゼロになります。

相続した空き家を売却する時も条件に合えば3,000万円の控除が利用可能。

マイホームを買い換える場合、条件を満たすと「特定居住用財産の買い換えの特例」が適用できます。

反対に、マイホームの売却で売却損が出た時は、「居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」で、その損失を給与所得などから差し引けます。

さらに、損益通算しても控除しきれなかった損失は、売却した年の翌年以降3年間、繰り越して控除することができます。

また、相続した土地を売却する場合、相続税の申告期限から3年以内に売却すれば、「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」が使えて、譲渡所得に掛かる税金を軽くすることができます。

生前贈与で掛かる税金

子供や孫に資産を贈与すると、相続財産が減り、相続税の負担が軽くなります。

但し、贈与された財産は贈与税の対象になります。

贈与税の課税方法には、暦年課税と相続時精算課税制度があります。

暦年課税は、年間に受け取った贈与額から110万円の基礎控除を差し引き、超えた分に課税されます。

年間110万円以内なら課税されないのがポイントです。

まとまった資金や不動産の贈与には、相続時精算課税制度を利用する方法があります。

この制度は累計2,500万円までの贈与は非課税で、超えた分に対して翌年に一律20％の贈与税が掛かります。

また、相続時精算課税制度の特別控除の2,500万円とは別に、年間110万円まで基礎控除が認められるルールも新設されました(2024年1月以降より適用)。

年間110万円までの贈与であれば、贈与税が掛からない上に贈与税の申告が不要であり、生前贈与加算の相続税への持ち戻しの対象からも除外されます。

相続時には贈与された分を相続財産に加え、相続税で精算。

相続税が先に納めた贈与税額より少なければ、差額が還付。

相続税の方が多ければ、不足分を納税します。

先ず、贈与者は60歳以上の親又は祖父母で、受贈者は贈与者の推定相続人である18歳以上の子、又は18歳以上の孫でなければなりません。

同一の贈与者からは、暦年課税か相続時精算課税のいずれかを選択することになり、両方を同時に受けることはできません。

選択は受贈者が行い、兄弟姉妹がいればそれぞれに選択できます。

また、18歳以上の子供や孫がマイホームを新築・取得・リフォームをするなら、「住宅取得等資金の贈与税の特例」を利用する方法も。

婚姻期間が20年以上の配偶者に、持ち家を贈与する場合は、2,000万円まで非課税になる特例を使う手もあります。

金融資産を圧縮する目的であれば、「教育資金の一括贈与の非課税制度」も検討の余地ありです。

相続時に掛かる相続税の仕組み

親などが死亡したとき、その人(被相続人)が残した財産を相続した人に相続税が掛かります。

相続税額を計算するには、先ず相続人を確定します。

法定相続人は民法で定められており、配偶者は必ず相続人になり、子供がいれば、その子も相続人です。

子供がいなければ第2順位の父母に、第2順位の人もいなければ、第3順位の人が相続人になります。

相続人が確定したら、相続財産を洗い出し、評価額(課税価格)を出していきます。

👇のように財産の種類によって評価額の出し方は異なります。

土地や家屋は、評価額の出し方に注意が必要です。

土地の評価額の求め方は2つあり、1つは「路線価方式」です。

所有する土地が接する道路に付けられた路線価に、敷地面積を掛けて求めます。

主に市街地で使われます。

もう1つは「倍率方式」で、路線価が定められていない地域で使われ、固定資産税評価額に倍率を掛けて算出。

路線価や倍率は、国税庁ホームページの路線価図のコーナーに掲載されています。

貸家や賃貸アパートなどの建物や土地は借家権や借地権を考慮するため、👇の通り居住用よりも評価額は低くなります。

※賃貸割合は、賃貸アパート・マンションの全室に対する入居者がいる割合

相続人それぞれが取得する財産の評価額を出し、課税価格を求めたら、全員の課税価格を合算して「課税価格の合計額」を出します。

👆の手順で課税価格の合計額を求めたら、その合計額から基礎控除を差し引いて課税対象額を出し、課税の有無を確認します。

課税対象額がある場合、法定相続割合を掛けて、各人の取得価格を出します。

実際に取得する財産の割合ではなく、👇の表の割合になります。

相続人の状況	法定相続割合
配偶者のみ	配偶者が全部
配偶者と子	配偶者1/2・子1/2
配偶者と父母	配偶者2/3・父母1/3
配偶者と兄弟姉妹	配偶者3/4・兄弟姉妹1/4

各人の課税価格が出たら、それに相続税の税率を掛け、速算控除額を差し引いて、各人の算出税額を出します。

そして、全員の算出税額を合計して、相続税の総額を求めます。

相続税の総額を出したら、実際の取得額の割合に合わせて税額を按分します。

受け取る遺産が多い人ほど、納税額が増える仕組み。

※配偶者、子、父母以外の人は、各人の納税額に2割加算されます

相続人ごとの税額が分かったら、税額控除があれば差し引いて納税額を算出します。

税額控除には、配偶者の税額軽減があり、配偶者は実際に取得した財産が1億6,000万円以下か、法定相続分以下のどちらかなら、税額はゼロです。

また、7年以内の贈与と相続時精算課税制度で支払った贈与税があれば、その分を差し引けます。

未成年の子供や、障害者も税額控除を受けられます。

手続き(申告・納付)

不動産に関わる税金の中には、手続きが必要なものとそうでないものがあります。

手続きを忘れてしまったために損をしてしまったり、ペナルティを課せられたりすることのないように、手続きの必要な税金について、いつ、どんな手続きをし、支払いをしなくてはいけないかを確認します。

税金の種類	申告・納付	納付先
不動産取得税	不動産を取得してから60日以内 (東京都 : 30日以内)	資産所在地の都道府県税事務所
固定資産税 (土地・家屋・償却資産)	原則として年4回 (各自治体により異なる)	資産所在地の市区町村役場
所得税	翌年の2月16日～3月15日	本人の住所地の所轄税務署
住民税	原則として年4回 (6月・8月・10月・1月)	本人の住所地の市区町村役場
個人事業税	8月・11月	本人の住所地の都道府県税事務所
贈与税	翌年の2月1日～3月15日	贈与を受けた人の所轄税務署
相続税	相続開始の翌日から10か月以内	亡くなった人の所轄税務署

まとめ

不動産に掛かる税金は、購入、保有、売却、相続・贈与といった不動産取引の各段階に応じて様々な種類があります。

不動産の購入・建築・贈与時などの税金

不動産を購入したり、贈与を受けたりする際には、これらの税金が掛かります。

税金の種類	課税対象	課税主体
印紙税	売買契約書・賃貸借契約書など	国税
登録免許税	不動産の登記	国税
不動産取得税	不動産の取得	地方税
消費税	建物部分	国税
贈与税	不動産の贈与	国税

不動産の保有・所有時の税金

不動産を所有している間は、以下の税金が毎年掛かります。

税金の種類	課税対象	課税主体
固定資産税	土地や建物などの固定資産	地方税
都市計画税	市街化区域内の土地や建物	地方税
所得税・住民税	賃貸経営などの不動産収入	国税・地方税
個人事業税	一定規模以上の不動産貸付業	地方税

不動産の譲渡・売却時の税金

不動産を売却して利益が出た場合、以下の税金が掛かります。

税金の種類	課税対象	課税主体
譲渡所得税	不動産売却益	国税・地方税

不動産の遺贈・相続時の税金

不動産を相続する際には、以下の税金が掛かります。

税金の種類	課税対象	課税客体
相続税	相続財産	国税

最後までお読みいただき、ありがとうございました。