悩める人REITの仕組みとポイントは？
悩める人現物不動産投資のハードル…？
ヤマスこんな疑問・悩みを解決します！
- REITの仕組みとポイント
- REITと現物不動産投資の違い
- 現物不動産投資のメリットとリスク
REIT(不動産投資信託)
定年退職を機に、リタイア後の定期的な収入を得る目的で不動産投資に興味を持つ人は多いでしょう。
不動産に投資する対象としては主に、証券取引所に上場している「REIT(リート)」、「現物不動産」があります。
REIT(リート)とは、「Real Estate Investment Trust」の略称で、不動産投資信託のことです。
投資家から集めた資金を不動産投資法人がまとめ、オフィスビル、居住用マンション、商業施設などの不動産に投資し、賃貸収入や不動産売却益を投資家に分配する金融商品です。
ヤマス証券取引所に上場している日本のREITは、JAPANの頭文字「J」を付け、「J-REIT(ジェイ・リート)」と呼ばれます。
J-REITは投資信託の一種ですが、従来の投資信託と違い、株式と同じように証券取引所の取引時間中にリアルタイムで売買ができます。
不動産投資というと、マンションなどを購入して賃貸に出したり、転売する取引を思い浮かべる人が多いかもしれません。
確かに、実際の物件を扱うのが不動産投資の王道と言えます。
しかし、これから投資を始める人にとっては、資金的なハードルが高く、物件選びの専門知識なども求められます。
購入後も、賃貸の場合は空き家になるリスクがあり、物件のメンテナンスなどに手間が掛かります。
転売では買い手探しに苦労することもあります。
ヤマスREITは、そのような課題を解消できる投資です。現物不動産ではなく、不動産投資の有価証券を売買しますので、投資家としては株や債券で運用する投資信託を買うのと同じように不動産投資ができるのです。
因みに、株式市場では通常、株式や株価という言葉を使いますが、REITでは「投資口」「投資口価格」と呼びます。
投資先については、REITそれぞれに投資方針があり、オフィスに投資するもの、ショッピングセンターなど商業施設に投資するもの、住宅に投資するものなどがあります。
現物不動産の投資は、資金や投資できる物件の種類などに限りがあることなどから、マンションの部屋などに投資する区分投資が中心です。
ヤマスその点、REITは投資先の選択肢が広く、より大きなリターンを狙える物件も視野に入れることができます。
不動産の売買手続きや、賃貸に関わる業務などはREITが行いますので、投資家に手間や負担が掛かるわけではありません。
投資先の物件もREITが選び、入れ替えますので、物件の分析なども不要です。
REITの仕組みは他の投資信託と同じで、複数の投資家から資金を集め、そのお金で不動産投資を行います。
また、不動産売買で得たキャピタルゲインや、個人や企業などから得る賃料収入がREITの利益となり、投資家に分配される点も他の投資信託と同じです。
具体的なリターンとしては、先ず、REITが不動産投資で利益を得た時に、REITの価格が上がります。
例えば、10万円で購入したREITが12万円になったとしたら、そのREITを市場で売却することによってキャピタルゲインが得られます。
現物の不動産は、投資商品の中でも流動性が低いというデメリットがあり、売りたいタイミングで買い手がつかない可能性があります。
その点、REITは市場で売買できますので、買いやすいだけでなく、売りやすいのもメリットです。
ヤマスまた、REITの利益を「分配金」として定期的に受け取ることもできます。これは、株の配当金のようなものですので、中長期で保有し、インカムゲインを得たい人にも向いていると言えるでしょう。
株の配当金と比べると、REITの分配金の方が投資家が手にする金額が多くなりやすいという特徴もあります。
その理由は、税金です。
因みに、株を上場している一般企業の場合、利益から税金(法人税)を引いた金額が最終的な利益となり、その中から配当金を払いますが、REITはその点で特別なルールがあり、利益の90％以上を分配金にするという条件を満たすと、REITとして納める税金が免除されます。
ヤマスつまり、税金分も分配金の原資となるため、投資家が得るリターンも増えるわけです。
税制面でも現物不動産より優遇されています。
REITは金融・証券税制が適用され、「源泉徴収ありの特定口座」(原則、確定申告が不要)を選べます。
これに対し、現物不動産は、運用で収益を上げても控除はなく、所得としてそのまま計上されます。
- 物件 … 物件はREITが選択するため、投資家は不動産投資に関する専門知識などが必要ない
- 資金 … 複数の投資家から資金を調達するため、投資家は少額で不動産投資できる
- 管理 … 物件の管理はREITが行うため、投資家は手間も時間も掛からない
- 運用 … 複数の物件に分散投資することでリスクを抑えられる
- 売却 … 物件の所有者はREITであるため、投資家の流動性リスクは低い
ヤマスもちろん、REITにも不動産市況の変動や不動産の損壊・品質悪化などによる価格変動リスク、分配金減少リスクなどがあるので注意しましょう。
現物不動産投資
不動産投資とは、一般に不動産物件を購入し、その物件を貸し出して、賃料収入を得て収益を上げていくことです。
近年では、土地とアパートを購入して、アパート経営をする方法もよく見かけます。
- 物件 … 賃料相場の調査や物件の収益性、空室率などを分析する
- 資金 … まとまった資金と、資金調達手段が必要
- 管理 … 物件を管理する手間や、管理会社に払うコストが発生
- 運用 … 借り手がつかず、収入がゼロになることがある
- 売却 … 買い手がつかずに売れないことがある
メリット
不動産の運用で得られるリターンも、株と同様、キャピタルゲインとインカムゲインに分けられます。
キャピタルゲインは、不動産の取得価格と売却価格の差から生まれる売買益です。
ヤマス物件(主に土地)の価格は景気と連動して動きますので、例えばリーマンショック後のように地価が大きく下がった時を狙えば、その後の地価回復によって大きなリターンを得ることができます。
但し、不動産は買い手を探すのが難しく、希望するタイミングや価格で売れないリスク(流動性リスク)があります。
また、税金の面でも、物件を5年超保有して売った場合の税金は約2割ですが、5年以内の売却だと約4割の税金が掛かるというデメリットもあります。
その点から見ると、物件を長く保有してインカムゲインとなる家賃収入を得る投資の方が現実的と言えるでしょう。
ヤマス地価の値動きと比べると、家賃収入はあまり大きく変動することがないため、仮に不景気になったとしても比較的安定してリターンが得られます。
短期で大きく儲かる可能性は低くなるため、中長期で物件を保有し、利益を積み重ねるのが基本的な運用方法です。
このメリットが重要なのは、老後の生活が安定しやすくなるためです。
年を取れば取るほど、年齢や体力の問題などで働けなくなり、家計の収支が悪化する可能性があります。
そのような時に賃貸収入があると、家計に余裕ができます。
そのような視点を持って、長く持てる物件を見つけることがインカムゲイン狙いの運用のカギになります。
また、家族がいる場合は、物件が生命保険の代わりにもなります。
一定の収入があることで残された家族の生活が安定しやすくなり、物件を売ってまとまった資金を作ることもできます。
2つ目のメリットは「インフレ対策」になることです。
インフレになると物価が上がりますので、物件(土地)の価格も上がりやすくなります。
結果、賃料収入が増えたり、売却益が得られる可能性も大きくなります。
また、インフレはお金の価値が下がることでもありますので、預金中心で資産を持っていると物価上昇によって生活が苦しくなる可能性があります。
保険や年金も現金の一種ですので、インフレになれば価値が下がります。
そのような時に、資産価値が上がる不動産を持っておけば、資産全体の価値は変動しづらくなります。
単純に言えば、預金が減る分を不動産の値上がり益でカバーできるということです。
ヤマスこの先、インフレになるかどうかは分かりませんが、安定的に資産を増やすためには、資産をインフレに強いものとデフレに強いものに分け、分散しておくことが重要です。
3つ目は、すぐにリターンが得られることです。
株などの投資でまとまった資金を作るためにはそれなりの時間が掛かります。
安全性を重視するほど時間が掛かりますし、大きなリターンを狙えば大きく減らしてしまう可能性も増します。
その点、不動産はローンを組んで購入するケースが殆どですので、数百万円から数千万円の資産がすぐに手に入ります。
物件の良し悪しにもよりますが、長期間の空き家にならなければ収支がマイナスになるリスクも小さいため、ローリスクで着実に資産を作ることができるでしょう。
ローンを組むことによって資金・収支計画も明確になり、中長期の資産形成計画も立てやすくなる筈です。
ヤマスこのような特性を持つことから、不動産は老後を見据えた中長期投資に向いた方法と言えます。
ハードル
インフレヘッジ目的で現物不動産への投資に興味を持つ人もいますが、現物については投資というよりも、不動産業を営むぐらいの力量と覚悟が必要と言われています。
ヤマス賃貸用にワンルームマンションやアパートを購入して、毎月安定した家賃収入を得ようとしても、厳しい現実が待っています。
もし入居者がいないとその間の家賃収入はゼロになり、ローン、管理費、固定資産税、修繕積立金などの諸経費も全て持ち出しになるので、コストばかりが掛かる不良資産に転じてしまいます。
また、現物には空室リスク以外にも、換金性が低いというデメリットがあります。
－ 不動産投資のリスク －
- 購入リスク … 購入した物件に欠陥や瑕疵のあるリスク
- 借入リスク … 借入による物件購入の場合、返済が滞るリスク及び金利の変動リスク
- 空き家リスク … 空室率の増加による収益減少に陥るリスク
- 補修リスク … 物件の設備や建物が壊れた場合の補修費負担リスク
- 火災リスク … 入居者の不注意による出火等のリスク
- 天災リスク … 地震等の天災による物件損壊のリスク
- 流動性リスク … 物件を売却する場合、思うような価格ですぐに売買できないリスク
- ローンリスク … 何らかの原因で借入金以下の金額で物件を売却した場合、ローン残高だけが残るリスク
ヤマス以上のように、現物の不動産投資はリスクが高く、運用も簡単ではないことを肝に銘じておきましょう。
まとめ
以上のような厳しい現実を考えると、個人が不動産に投資して安定収入を得たい時には、J-REITに目を向けてみるのが良いでしょう。
通常、不動産の現物に投資するには、数百万～数千万円という多額の資金が必要ですが、J-REITは数万～数十万円程度で間接的に不動産に投資できます。
売りたいと思えばいつでも売却できるので、換金性も高く、税制面でも優遇されています。
金融・証券口座が適用され、特定口座の源泉徴収あり(原則、確定申告が不要)を選ぶこともできます。
現物不動産の場合、運用に成功して収益を上げても控除はなく、所得としてそのまま計上されます。
ヤマス簡単に言えば、現物の不動産投資が抱えるリスクの大半が廃除されている商品が「REIT」です。不動産投資で安定収入を得る目的なら、REITが手軽でリスクも現物よりも低めです。
現物の不動産投資はリスクが高く、簡単ではありません。
投資というよりも、不動産業を営むぐらいの力量と気概が必要とされます。
但し、REITには不動産市況の変動や不動産の損壊・品質悪化などによる価格変動リスク、収益分配リスクなどがありますので注意しましょう。
オフィスビルや商業施設は景気に敏感、住居系は景気にあまり左右されない傾向があります。
また、不動産投資法人ですから、株式会社のように最悪、倒産のリスクもあります。
最後までお読みいただき、ありがとうございました。
